Apa itu AJB dan Fungsinya dalam Pembelian Rumah Baru

Apa itu AJB merupakan salah satu dokumen penting dalam pembelian atau penjualan tanah serta rumah. Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen yang menunjukkan keabsahan proses balik nama atau beralihnya hak milik terhadap bangunan atau tanah.

Apa itu AJB juga sering dikira sama dengan PPJB, padahal keduanya berbeda, walaupun sama-sama hadir di transaksi jual beli properti. Di sini akan dijelaskan lebih banyak mengenai AJB.

Baca juga: Gadai Sertifikat Rumah di Pegadaian? Bisa! Ini Syaratnya

Fungsi AJB

Saat Anda membeli rumah atau tanah, harus membuat Akta Jual Beli ini. Pembuatan AJB tidak bisa dilakukan sembarangan. Anda wajib meminta bantuan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau disebut dengan notaris resmi. 

Kesimpulannya, apa itu AJB adalah dokumen memiliki kekuatan hukum. Ketika Anda sudah memiliki AJB, kegiatan lainnya yang bersangkutan dengan jual-beli tanah dan properti akan lebih mudah.

Membuat AJB akan memberikan manfaat baik pada pihak penjual dan pembeli. Ini fungsinya.

1. Apa itu AJB adalah bukti untuk pembelian atau penjualan tanah yang dianggap secara sah. Di dalamnya juga tertera harga yang sudah disetujui oleh kedua belah pihak.
2. AJB bisa menjadi bukti untuk menuntut salah satu pihak saat terjadi hal di luar kesepakatan yang dianggap merugikan.
3. AJB menjadi dokumen yang menunjukkan bahwa penjual dan pembeli sudah memenuhi kewajiban dan mendapatkan haknya masing-masing.

Perbedaan AJB dengan PPJB

AJB dan PPJB biasanya dianggap sebagai dokumen yang sama karena sekilas terlihat mirip. Namun, tentu saja keduanya berbeda karena punya fungsi yang memang berbeda.

PPJB dapat diartikan sebagai dokumen Perjanjian Pengikatan Jual Beli. PPJB adalah dokumen yang dibuat oleh mereka yang terlibat dalam transaksi jual-beli properti di awal waktu.

Jadi, PPJB hadir sebagai dokumen yang punya sifat di bawah tangan atau non otentik. Biasanya dibuat atas kesepakatan penjual dan pembeli saja, tanpa mengalihkannya pada notaris untuk diresmikan.

PPJB boleh saja diadakan selama tidak ada pihak yang merasa dirugikan alias atas persetujuan bersama. Oleh karena itu, pembuatannya pun tanpa paksaan. 

PPJB digunakan sebagai langkah awal pengalihan hak kepemilikan karena ada beberapa syarat yang belum lengkap. Misalnya, rumah masih dijadikan sebagai agunan pinjaman karena itu harus melunasi utang terlebih dulu.

Baru setelah rumah bebas menjadi jaminan, AJB bisa langsung diurus untuk diresmikan secara hukum. Intinya AJB adalah dokumen yang punya kekuatan hukum lebih kuat dibandingkan PPJB.

Syarat Membuat Apa itu AJB

Ada syarat yang perlu Anda penuhi untuk membuat AJB. Ini penjelasannya.

1. Syarat untuk properti

• Menyertakan Pajak, Bumi, dan Bangunan (PBB) yang sudah dibayarkan dalam waktu 5 tahun terakhir dari surat tanda setoran pajaknya.
• Sertifikat tanah.
• Menyertakan surat izin mendirikan bangunan atau IMB.
• Menyertakan dokumen pembayaran air, listrik, telepon.
• Menyertakan surat Roya yang dikeluarkan bank (dengan catatan masih hipotik)

2. Syarat penjual dan pembeli

• Menyertakan fotokopi identitas seperti KTP suami dan istri (untuk mereka yang menikah).
• Menyertakan fotokopi Kartu Keluarga.
• Menyertakan Akta Nikah (untuk mereka yang menikah).

3. Hal yang harus diurus terlebih dulu

Supaya proses pembuatan apa itu AJB berjalan lancar, Anda perlu mengurus beberapa hal terlebih dulu.

• Datang ke Badan Pertanahan Nasional untuk memeriksa keaslian sertifikat properti yang ingin Anda beli.
• Memastikan penjual properti sudah membayar Pajak Penghasilan atau PPh untuk properti. Biasanya 5% dari harga jualnya.
• Memastikan penjual properti sudah membayar pajak jual-beli properti.
• Penjual harus menyertakan surat pernyataan yang di materai bahwa properti yang dimilikinya tidak terlibat sengketa apapun.

Tahap Membuat AJB

Di sini akan dijelaskan tahapan yang perlu Anda lewati untuk membuat AJB.

1. Pemeriksaan PBB

Tahapan awal ini sudah melibatkan notaris atau pejabat PPAT yang akan menyusun AJB Anda. 

PPAT akan meminta Anda untuk menyerahkan surat setoran PBB dan Sertifikat Asli Tanah atau pendaftaran tanah (SHM), lalu memeriksanya ke Badan Pertanahan Nasional.

PPAT akan menyetujui pembuatan AJB apabila tidak ada sengketa pada properti yang akan diperjual-belikan.

2. Ada transaksi yang sudah dilakukan

PPAT bersedia menyusun AJB saat sudah terjadi transaksi. Bukti transaksi yang dapat Anda lampirkan adalah sebagai berikut.

• PPh atau Pajak Penghasilan yang sudah dibayarkan penjual sebesar 5% dari harga jual properti bersangkutan.
• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang mempunyai persentase 5% yang sudah dikurangi dengan NJOPTKP atau Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak dan NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak.

3. Mengurus proses untuk balik nama

Saat proses penandatanganan pada apa itu AJB, penjual dan pembeli harus bertemu di satu tempat bersama dengan notaris. Biasanya juga akan ada 2 saksi yang menyaksikan proses tersebut. Saksi yang hadir disediakan oleh pihak notaris.

AJB akan dibuat sebanyak 2 lembar yang asli. Satu lembar akan disimpan oleh notaris atau PPAT dan satu lembar lagi akan diproses di Badan Pertanahan Nasional untuk memudahkan balik nama. 

Ketika Anda akan membeli properti dari orang lain, Anda harus membuat nama Anda yang menjadi pemilik dari rumah tersebut di sertifikat resminya. Inilah yang disebut dengan balik nama.

Prosesnya cukup panjang mulai dari 1 bulan sampai 3 bulan karena ada banyak dokumen yang perlu diverifikasi terlebih dulu. Ini yang akan Anda hadapi juga saat membeli rumah dengan KPR.

Anda pun perlu mengikuti proses balik nama itu setelah AJB. Tenang saja karena urusan ini juga nanti akan terselesaikan secara baik selama Anda mengikuti prosedur.

Baca juga: Nabung Lunasi KPR Rumah atau Tambah Investasi?

Itulah penjelasan apa itu AJB. Memang untuk menyediakan dokumen AJB dibutuhkan biaya tambahan, tapi mengingat fungsinya yang penting Anda jangan malas untuk mengurusnya. Sebenarnya syarat-syaratnya juga bisa Anda ikuti dengan baik. Semoga informasinya bermanfaat.

Ingin Lancar Membeli Rumah? Raih Uang Tambahan dengan Menjadi Pendana Modal Rakyat

Anda yang sedang mencicil rumah, raih uang tambahan dengan mendanai pelaku UMKM yang membutuhkan modal di Modal Rakyat.

Anda bisa memulai mendanai di modal Rp25.000. Keuntungannya dapat Anda capai hingga 18% untuk setiap tahun. P2P lending Modal Rakyat juga sudah memiliki izin penuh dari OJK, sehingga dapat dipercaya.

Untuk meraih saldo gratis Rp25.000, gunakan promo BLOG25 saat melakukan top up.