Tips Memulai Bisnis Kontrakan, Pemula Juga Bisa!

Bisnis kontrakan memang menjanjikan pendapatan pasif yang jumlahnya tidak sedikit. Terlebih harga properti selalu naik tiap tahunnya, sementara demand terus naik.

Namun bisnis kontrakan tidak hanya diperuntukkan bagi mereka yang investor properti. Anda yang masih pemula pun bisa melakukannya. Berikut tipsnya agar sukses berbisnis properti.

Baca juga: Dapat Passive Income dari Sewa Properti? Ini Tipsnya!

Perhatikan Kualitas Rumah

Pertama, Anda perlu memperhatikan kualitas rumah yang dikontrakkan. Pastikan rumah tersebut menggunakan material terbaik. Hal ini penting agar dapat menaikkan nilai sewa dari rumah tersebut.

Anda dapat membuat penyewa merasa senang karena tidak ada kerusakan selama tinggal di rumah tersebut. Selain itu, Anda bisa jadi lebih irit karena tidak harus merenovasi rumah dalam jangka waktu lama.

Lokasi Strategis

Pilihlah rumah yang memiliki lokasi strategis agar bisnis kontrakan dapat berjalan lancar. Apa yang dimaksud dengan strategis? Artinya rumah tersebut dekat dengan jalan raya, pasar, sekolah, atau fasilitas umum lainnya.

Maka dari itu, sebelum membeli rumah, perhatikan terlebih dulu apakah letak properti tersebut strategis atau tidak, baik Anda membelinya dalam bentuk tanah kosong maupun properti jadi. Jangan hanya teriming-imingi harganya yang murah, tetapi kurang strategis. Nantinya akan berakibat pada kurangnya peminat akibat letaknya tidak strategis.

Desain Menarik

Walaupun bukan pertimbangan utama, desain dapat menjadi salah satu daya tarik dalam membeli atau mengontrak rumah. Sebagai contoh, saat ini sedang tren desain rumah minimalis atau sederhana.

Bagi keluarga dengan anak-anak, desain rumah yang aman tentu menjadi pertimbangan utama. Pertimbangan lainnya adalah sirkulasi udara yang lancar agar menambah kenyamanan saat tinggal.

Menentukan Biaya Sewa

Biaya menjadi salah satu pertimbangan utama calon penyewa. Sebaiknya tentukan harga sewa yang setara dengan harga pasaran di sekitar lokasi.

Pertama, Anda perlu melakukan survei harga sewa hunian di sekitar rumah yang akan dikontrakkan. Apabila harga sewa dirasa kurang pas, Anda bisa menggunakan rumus untuk menentukannya.

Caranya adalah mengalikan harga properti dengan capitalization rate. Rata-rata capitalization rate rumah adalah tiga sampai lima persen per tahun.

Contohnya Anda membeli rumah seharga Rp400 juta, rumus yang dipakai adalah 5 persen kali Rp400 juta. Hasilnya adalah Rp20 juta per tahun.

Biasanya rumah disewakan minimal satu sampai dua tahun. Anda bisa menaikkan harga sewa jika memang diperlukan.

Tetapkan Target Pendapatan

Sebelum mengontrakkan properti, cari tahu terlebih dahulu harga pasarannya. Anda dapat mematoknya berdasarkan lokasi dan kualitas rumah yang hendak dibeli.

Misalnya Anda membeli rumah seharga Rp400 juta. Lalu berdasarkan riset di area sekitar, Anda bisa memperoleh harga Rp2 juta per bulan dan pendapatan per tahun Rp24 juta.

Baca juga: Pilih Investasi Jangka Panjang Berupa Tanah atau Rumah

Menghitung Pengeluaran dan Pendapatan Tahunan

Kemudian hitung pengeluaran tahunan yang harus dibelanjakan pemilik properti, agar Anda tidak merugi. Ada dua jenis pengeluaran, yakni tetap dan tak terduga.

Pada pengeluaran tetap, Anda harus mengeluarkan uang untuk pembayaran pajak, asuransi, dan perawatan atau perbaikan properti secara rutin. Sementara itu pada pengeluaran yang tidak terduga, Anda harus menyiapkan dana darurat. Misalnya kerusakan pada bagian rumah yang memakan biaya besar.

Anda harus menyiapkan biaya darurat sejumlah sama besar dengan pengeluaran tetap. Misalnya pengeluaran tetap Anda Rp3,5 juta, maka biaya tak terduga Anda Rp3,5 juta juga.

Apabila anggaran ini dihitung per tahun, Anda hanya akan memperoleh Rp17 juta dari Rp24 juta, itu pun dengan asumsi ada orang yang menyewa rumah Anda. Jika tidak, maka biaya itu harus dikeluarkan dari kantong pribadi.

Menyediakan Fasilitas Primer dan Unggulan

Para penyewa tentu ingin mendapatkan fasilitas yang lengkap di hunian yang ia kontrak. Maka dari itu, lengkapi rumah kontrakan Anda dengan berbagai fasilitas primer seperti furnitur, televisi, AC, dan lain-lain yang membuat penyewa semakin betah.

Dengan begitu, Anda dapat memasang harga sewa yang lebih mahal mengingat fasilitasnya yang lengkap.

Internet

Zaman sekarang internet menjadi salah satu kebutuhan pokok. Dengan menyediakan fasilitas internet sebagai bagian dari rumah yang dikontrakkan, Anda dapat menambah nilai sewa.

Keberadaan fasilitas internet ini bisa menjadi nilai lebih, terlebih jika lokasi rumah kontrakan tersebut dekat dengan kampus atau perkantoran. Fasilitas ini akan membantu penyewa Anda melakukan tugas kantor atau kampus.

Surat Perjanjian

Apabila Anda sudah merasa cocok dengan pengontrak, Anda selanjutnya harus menyiapkan surat perjanjian. Surat perjanjian ini seringkali dilalaikan pemilik kontrakan, padahal sangat penting untuk memastikan privasi pemilik kontrakan dengan pihak penyewa.

Apa yang dicantumkan di dalam surat perjanjian bisa diubah sesuai dengan kebutuhan. Pada dasarnya, isi surat perjanjian adalah terkait kewajiban penyewa dalam membayar, menjaga kebersihan, merawat kontrakan, maupun menjaga perabotan kepunyaan pemilik asli rumah.

Kelebihan Bisnis Kontrakan

Ada berbagai kelebihan yang membuat bisnis kontrakan diminati masyarakat. Salah satunya adalah properti masih menjadi investasi yang menjanjikan di masa depan. Berikut penjelasan lebih lengkap.

Banyak Peminat Rumah Kontrakan

Perekonomian kelas menengah yang diisi orang usia muda menimbulkan kesadaran untuk hidup mandiri dan terpisah dari rumah orang tua, terutama bagi mereka yang sudah mulai berkeluarga. Namun biasanya mereka belum mempunyai cukup dana untuk membeli rumah. Menyewa menjadi opsi terbaik.

Minat menyewa rumah di sekitar penduduk kota masih tinggi, terutama jika rumah Anda berada di dekat fasilitas umum. Nilai sewa rumah Anda akan naik.

Harga Sewa Terus Meningkat

Harga properti meningkat tiap tahunnya, baik untuk properti yang dijual maupun disewakan. Disarankan Anda menyewakan rumah tidak kurang dari 5 persen harga jual rumahnya, seperti yang dijelaskan di atas.

Namun perhitungan ini juga bukan merupakan angka pasti, melainkan tergantung kondisi, lokasi rumah, dan perencanaan pembangunan di sekitarnya.

Capital Gain Relatif Tinggi

Capital gain merupakan perolehan yang Anda dapat sebagai hasil investasi. Saat berinvestasi rumah, Anda akan memperoleh keuntungan lebih besar daripada instrumen investasi lainnya, misalnya tanah.

Tanah kosong tidak mempunyai manfaat secara langsung. Pemanfaatannya terbatas, sehingga akan menghasilkan capital gain yang tidak seberapa pula. Sementara itu ketika berinvestasi rumah, Anda dapat memperoleh manfaat langsung yang lebih, sehingga berpotensi memperoleh capital gain lebih besar.

Perawatan Dapat Dibebankan ke Pengontrak

Anda dapat membebankan perawatan kepada pengontrak rumah. Perawatan yang dimaksud adalah perawatan ringan.

Namun hal ini harus ditetapkan terlebih dahulu di awal kontrak perjanjian, agar tidak terjadi perselisihan. Sementara itu untuk perawatan yang lebih besar dan memakan banyak biaya dapat disepakati bersama.

Menjadi Agunan

Rumah dapat digunakan sebagai agunan untuk meminjam uang dari bank, terutama dalam jumlah besar. Rumah tersebut dapat menjadi pendapatan pasif sekaligus sebagai agunan pinjaman.

Kekurangan Bisnis Kontrakan

Walaupun menawarkan banyak kelebihan, Anda juga perlu mencermati kekurangan investasi jenis bisnis kontrakan.

Risiko Rumah Tidak Terawat

Hal ini tergantung pada tanggung jawab penyewa yang mengontrak rumah Anda. Jika penyewa tersebut kurang memiliki rasa tanggung jawab untuk merawat rumah, hal itu menjadi risiko bagi Anda.

Risiko paling parah adalah jika mereka meninggalkan rumah dalam kondisi rusak. Risiko ini dapat diminimalkan dengan lebih menyeleksi calon penyewa ataupun membuat kesepakatan dalam menandatangani kontrak supaya tidak ada yang merugi.

Capital Rate Cenderung Kecil

Capital rate yaitu perolehan bersih (net) yang didapatkan dari aset serta biayanya. Capital rate bisnis kontrakan cenderung rendah karena harganya yang sudah ditentukan sejak awal dan tidak ada biaya tambahan lain untuk pemilik rumah.

Banyak yang menyebutkan capital rate rumah kontrakan adalah tiga sampai lima persen. Apabila disejajarkan dengan kios atau ruko, capital rate yang diperoleh lebih rendah.

Periode Sewa Pendek

Periode sewa rumah relatif lebih pendek dibandingkan jenis investasi properti yang lain. Rata-rata orang menyewa rumah selama satu atau dua tahun. Walaupun begitu, tetap ada kemungkinan penyewa memperpanjang kontraknya sampai beberapa tahun.

Namun dibandingkan dengan ruko, kios, bahkan tanah, masa sewa mereka cenderung lebih panjang. Pasalnya properti tersebut digunakan untuk membuka usaha.

Ada Risiko Rumah Digunakan untuk Hal yang Negatif

Banyak peristiwa yang bertentangan dengan norma atau hukum terjadi di rumah kontrakan, seperti yang sering didengar di berbagai berita. Hal-hal semacam ini dapat meresahkan warga sekitar, mengingat rumah kontrakan sifatnya cenderung lebih bebas.

Anda sebagai pemilik asli rumah bisa terkena teguran dari warga, karena bagaimanapun juga properti tersebut adalah milik Anda. Solusinya adalah menyeleksi terlebih dahulu calon penyewa rumah dan membuat kesepakatan yang sama-sama menguntungkan kedua belah pihak.

Baca juga: Inilah Rincian Biaya Bangun Rumah Sendiri

Tertarik Bisnis Kontrakan? Dapatkan Biaya Tambahan Sekarang Juga dari Modal Rakyat

Anda yang ingin memulai bisnis kontrakan mungkin membutuhkan biaya modal. Anda bisa mendapatkannya melalui P2P lending Modal Rakyat. Apa saja keunggulannya?

Layanan ini sudah berizin OJK, sehingga dijamin keamanannya. Bunga yang ditawarkan relatif lebih kompetitif dibandingkan dibandingkan alternatif pinjaman lainnya.

Proses persetujuan cepat. Pinjaman Anda dapat disetujui dalam lima hari kerja jika syarat-syaratnya sudah terpenuhi. Selain itu, proses pengajuan pinjaman dilakukan secara online, sehingga lebih mudah dijangkau.

Pertanyaan Umum Tentang Bisnis Kontrakan

1. Apakah bisnis kontrakan menguntungkan?

Jika dikelola dengan baik, bisnis kontrakan dapat menguntungkan. Namun perlu diingat return of investment (ROI) dari bisnis tersebut cenderung lama diperoleh dibandingkan investasi lainnya.

2. Apakah kontrakan termasuk investasi?

Kontrakan termasuk investasi properti.

3. Apa perbedaan kost sama kontrakan?

Kost (atau lebih tepat disebut indekos) merupakan kamar yang disewa. Kamar tersebut adalah bagian dari keseluruhan bangunan. Sementara itu kontrakan adalah keseluruhan bangunan yang disewakan.