Apa itu NJOP, Cara Hitung, dan Perbedaan dengan NJKP

Apa itu NJOP biasanya Anda butuhkan ketika berniat transaksi jual-beli rumah. NJOP jangan sampai terlewatkan karena akan mempermudah proses transaksi jual beli properti yang Anda lakukan.

Lalu, sebenarnya apa itu NJOP? Di sini kita akan membahas perbedaannya dengan NJKP, manfaat, cara hitung, serta kelebihan dan kekurangannya.

Baca juga: Notaris adalah: Wewenang, Kewajiban, dan Tarifnya  

Apa itu NJOP?

Proses pembelian rumah mau yang pembayaran tunai atau menggunakan sistem KPR memang cukup panjang. NJOP adalah salah satu hal yang perlu Anda persiapkan untuk itu.

NJOP bisa juga disebut dengan Nilai Jual Objek Pajak merupakan nilai taksiran suatu objek properti seperti bangunan dan tanah, sehingga nanti akan mempermudah dalam menentukan tarif Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Besaran Nilai Jual Objek Pajak suatu rumah atau tanah akan dihitung dari luas tanah dan bangunan, serta perkembangan wilayah di mana objek properti itu ada.

Anda perlu tahu bahwa apa itu NJOP nilainya bisa berubah, mengingat harga properti yang cenderung naik. 

Pihak yang berwenang menetapkan NJOP adalah pemerintah yang menguasai daerah yang bersangkutan. Masing-masing wilayah pun besaran NJOP akan berbeda. 

Pemerintah daerah menetapkan NJOP paling lama 3 tahun sekali, dan diusahakan 1 tahun sekali.

Mungkin Anda akan kebingungan bagaimana caranya bisa mendapatkan kisaran NJOP ini. Sebenarnya masing-masing daerah sudah menyediakannya atau Anda bisa menghitung sendiri, yang rumusnya nanti akan dibahas di bawah.

Contoh, NJOP di daerah Sudirman, Jakarta akan berbeda dengan NJOP yang berlaku di daerah Pesanggrahan. 

Mengapa daerah yang mengurus NJOP? Karena NJOP berhubungan dengan Pajak Bumi dan Bangunan yang termasuk sebagai bagian pajak daerah dan retribusi.

Perbedaan NJOP dan NJKP

Apa itu NJOP sering disangka sama dengan NJKP, padahal keduanya berbeda. NJKP adalah perhitungan pajak terutang yang dibebankan oleh pemilih properti.

Cara untuk tahu besaran NJKP, pemerintah sudah menentukannya juga untuk masyarakat. Persentase NJKP nanti akan dihitung dari besaran NJOP. 

NJKP atau Nilai Jual Kena Pajak merepresentasikan nilai jual suatu properti. Bisa sama atau bisa lebih rendah. 

Nilai NJKP paling rendah adalah 20% dari NJOP atau yang paling tinggi adalah 100%.

Beberapa sektor, besaran NJKP sudah ditetapkan secara pasti oleh pemerintah, misalnya untuk pertambangan NJKP adalah 40%. Sedangkan sektor lain untuk mendapatkan objek pajak nilai jual kena pajak harus lebih dulu mencari NJOP.

Manfaat Beli Rumah dengan NJOP

Apa itu NJOP dibutuhkan oleh Anda yang ingin transaksi jual beli properti karena memberikan manfaat di bawah ini.

1. Menilai harga rumah yang sesuai

Harga rumah memang terkenal mahal, tapi akan menyesakkan jika rumah yang ingin Anda beli dijual terlalu mahal dibandingkan dengan nilai jual yang sesungguhnya. Apa itu NJOP akan membantu Anda untuk membeli rumah di harga yang tepat.

Dengan kehadiran NJOP, Anda tidak perlu takut tertipu harga pembelian rumah yang terlalu tinggi.

2. Menentukan perhitungan nilai lainnya

Apa itu NJOP juga digunakan untuk menentukan total biaya yang dikeluarkan lainnya untuk pembelian properti. Misalnya untuk biaya balik nama yang dibutuhkan agar properti yang Anda beli bisa diubah menjadi atas nama Anda.

Cara Cek NJOP per Meter

Untuk mengecek besaran NJOP per meter, Anda tidak perlu menghitung sendiri. Wewenang perhitungan NJOP tetap ada di tangan pemerintah.

Ada 2 cara untuk pengecekan. Cara pertama, Anda bisa berkunjung ke kelurahan atau kantor camat setempat untuk tahu NJOP per meter.

Cara kedua, Anda bisa cek besaran NJOP di situs resmi pemerintah daerah lokasi rumah tersebut. Cara ini tentu lebih mudah karena Anda bisa melakukan pengecekan kapan saja.

Untuk penentuan NJOP, pemerintah daerah pasti menginformasikan nilai yang paling terbaru.

Cara Hitung NJOP

NJOP sering disebut juga sebagai harga terendah yang ditanggung dari transaksi jual-beli. Tidak mengherankan apa itu NJOP sering dijadikan sebagai patokan. 

Harga rumah yang lebih tinggi dari perhitungan NJOP itu tidak masalah, asalkan tidak terlalu tinggi. Umumnya, harga jual ditentukan 1,5 atau 2 kali lebih tinggi dibandingkan hasil perhitungan NJOP.

Penentuan Nilai Jual Objek Pajak ini bisa dilakukan dengan berbagai macam cara seperti membandingkannya dengan objek lain yang punya spesifikasi hampir sama, NJOP pengganti, atau nilai perolehan baru dari NJOP tersebut. Ini penjelasannya.

1. Membandingkan dengan objek lain

Perbandingan ini bisa dilakukan dengan properti yang saling berdekatan. Misalnya, di komplek rumah, satu rumah pasti punya banyak kembaran, jadi Anda lebih mudah menentukan NJOP.

2. NJOP pengganti

Cara ini dilakukan dengan melihat pemasukan objek atau hasil pendapatan dari objek yang mengalami penilaian.

3. Nilai perolehan yang baru

Maksudnya adalah Anda bisa melihat kondisi paling baru sebuah bangunan dan memperhitungkan juga harga awal sebelumnya.

Contoh Perhitungan NJOP

Untuk lebih jelasnya, di sini akan dijabarkan contoh sederhana perhitungan NJOP.

Misalnya, Anda ingin beli rumah seluas 40 meter persegi dan luas tanah sebesar 70 meter persegi. Lokasinya berada di Sudirman, Jakarta. NJOP wilayah Sudirman yang ditetapkan oleh Pemerintah DKI Jakarta untuk tahun 2019 adalah Rp110 juta per meter persegi.

Lalu, berapa harga bangunan yang ingin Anda beli itu?

Harga tanah = 110 juta x 70 = Rp7,7 miliar

Harga bangunan = 110 juta x 40 = Rp4,4 miliar

Harga bangunan dan rumah yang mau Anda beli itu adalah Rp7,7 miliar + Rp4,4 miliar = Rp12, 1 miliar.

NJOP di Sudirman sangat tinggi karena daerah itu pembangunannya pesat dan transportasinya pun lengkap mulai dari MRT, Commuter Line, Busway.

Kelebihan dan Kekurangan NJOP

NJOP punya kelebihan dan kekurangan untuk dimengerti. Kelebihannya adalah membantu Anda dalam menentukan harga nilai suatu properti. Apalagi perhitungannya mudah karena NJOP sudah ditentukan pemerintah.

Namun, NJOP juga ada kekurangan, yaitu nilai NJOP akan selalu naik membuat harga rumah akan semakin sulit untuk digapai. 

Di sini ada peran pemerintah untuk mengatur harga properti sebaik-baiknya, supaya bisa dimiliki oleh masyarakat Indonesia yang membutuhkannya.

Baca juga: Appraisal adalah Perkiraan Nilai Properti, ini Penjelasannya

NJOP merupakan komponen penting yang akan membantu Anda menilai harga jual suatu properti. Pemerintah daerah diwajibkan memperbarui berita NJOP di situs web resminya. Jangan lupa untuk mencari informasinya di daerah yang bersangkutan. 

Mendanai UMKM Indonesia untuk Meraih Uang Tambahan Pembelian Rumah

Anda yang membutuhkan dana lebih buat membeli rumah, bisa mendapatkannya dengan mendanai UMKM di Modal Rakyat.

Hanya Rp25.000, Anda sudah bisa memulai pendanaan yang memiliki keuntungan 18% per tahunnya. Meminjamkan dana melalui Modal Rakyat termasuk akan karena sudah punya legal resmi dari OJK.

Masukkan promo BLOG25 untuk raih tambahan Rp25.000 gratis di saldo Anda. Informasi selengkapnya bisa ditemukan di Modal Rakyat.